Datos actualizados July 2026
En esta guía
- Paso 1: Define tu presupuesto y capacidad de endeudamiento
- Paso 2: Obtén una preaprobación hipotecaria
- Paso 3: Busca la vivienda
- Paso 4: Visita y evalúa las viviendas
- Paso 5: Haz una oferta y firma el contrato de arras
- Paso 6: Solicita la hipoteca formalmente
- Paso 7: Firma la escritura ante notario
- Paso 8: Pago de impuestos y registro
- Costes totales de la compra: resume
- Consejos finales para comprar en 2026
⚡ Respuesta rápida — Actualizado Julio 2026
Comprar una casa es, para la mayoría de personas, la decisión económica más importante de su vida. El proceso implica una cantidad considerable de trámites, documentación, negociaciones y pagos que pueden abrumar a quien se enfrenta a ello por primera vez. En esta guía te explicamos paso a
Cómo Comprar una Casa en España 2026: Pasos desde Cero
Comprar una casa es, para la mayoría de personas, la decisión económica más importante de su vida. El proceso implica una cantidad considerable de trámites, documentación, negociaciones y pagos que pueden abrumar a quien se enfrenta a ello por primera vez.
En esta guía te explicamos paso a paso cómo comprar una vivienda en España en 2026, desde que decides que quieres comprar hasta que recibes las llaves de tu nuevo hogar.
Paso 1: Define tu presupuesto y capacidad de endeudamiento de 2026
Ni alquilar es tirar el dinero, ni comprar es siempre la mejor inversió
La respuesta correcta depende de tu ciudad, tu horizonte temporal y tus finanzas. En esta guía tienes los datos reales de 2026 y una calculadora para saber exactamente qué te conviene a ti.
¿Es mejor alquilar o comprar piso en España en 2026?
En España, el alquiler suele ser más rentable a corto plazo (menos de 7-8 años). Comprar genera patrimonio y protege de subidas de alquiler, pero requiere el 30% del valor en ahorros. El precio medio en España es de 2.100€/m² (Fuente: Ministerio de Vivienda, 2026).
Antes de empezar a buscar piso, es fundamental conocer cuánto puedes gastar. Este análisis tiene dos partes: los ahorros disponibles y la capacidad de endeudamiento hipotecario.
Los ahorros necesarios
Para comprar una vivienda en España en 2026 necesitas disponer de fondos propios para cubrir:
- Entrada (20% mínimo): Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación (o de compraventa, si es inferior). Esto significa que necesitas al menos el 20% del precio de compra como entrada.
- Gastos de compra (8-12% adicional): Impuestos de transmisión, gastos notariales, registrales y de gestoría. La suma habitual es entre el 8% y el 12% del precio según la comunidad autónoma.
Para una vivienda de 200.000 euros, necesitarías aproximadamente 40.000 euros de entrada más entre 16.000 y 24.000 euros en gastos: un total de entre 56.000 y 64.000 euros de fondos propios mínimos.
La capacidad hipotecaria
El Banco de España recomienda que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos mensuales del hogar. Los bancos aplican este criterio de forma rigurosa.
Para una hipoteca de 160.000 euros a 30 años al 3,8%, la cuota mensual sería aproximadamente 745 euros, lo que requeriría unos ingresos netos de al menos 2.100-2.500 euros mensuales.
Paso 2: Obtén una preaprobación hipotecaria
Depósito legal
El arrendador solo puede pedir 1 mes de fianza para vivienda habitual (más hasta 2 meses adicionales por acuerdo). Si pide más, es ilegal. La fianza debe depositarse en el organismo autonómico.
Antes de lanzarte a buscar piso en serio, conviene acudir a varias entidades bancarias (o a un broker hipotecario) para obtener una preaprobación hipotecaria. Esto te dará:
- Claridad sobre el importe máximo que te prestará
- Las condiciones aproximadas (tipo de interés, plazo, comisiones)
- Poder de negociación frente al vendedor (que ve que tienes financiación)
- Ahorro de tiempo, ya que no verás pisos fuera de tu presupuesto real
Para la preaprobación, el banco te pedirá: últimas nóminas, contrato de trabajo, declaración de la renta, extractos bancarios de los últimos 3-6 meses, y situación de deudas o préstamos existentes.
Paso 3: Busca la vivienda
Una vez conoces tu presupuesto real, comienza la búsqueda. Define tus criterios prioritarios: ubicación, tamaño, número de habitaciones, planta, ascensor, garaje, estado de conservación, orientación. Distingue entre lo imprescindible y lo deseable.
Canales de búsqueda
- Portales inmobiliarios: Idealista, Fotocasa, Pisos.com son los más completos
- Agencias inmobiliarias: Pueden tener oferta exclusiva no publicada online
- Banco de propiedades de bancos: Las entidades bancarias suelen tener inmuebles adjudicados a precios por debajo del mercado
- Subastas: Las subastas judiciales y notariales pueden ofrecer oportunidades, pero implican más riesgos y complejidad
- Redes sociales y particulares: Wallapop, grupos de Facebook o simplemente preguntar en el barrio donde quieres vivir
Paso 4: Visita y evalúa las viviendas
Negocia el precio
El precio publicado en portales tiene habitualmente un margen del 5-10%. Los pisos que llevan más de 45 días sin alquilarse tienen mayor probabilidad de aceptar una oferta a la baja.
No te enamores a primera vista. Sé metódico en las visitas. Hay aspectos clave que debes evaluar más allá de la decoración y la luz:
Estado estructural
- Busca humedades en techos, paredes y esquinas, especialmente en baños y cocina
- Inspecciona el estado de las ventanas, puertas y cerramientos
- Pregunta por la antigüedad y estado de las instalaciones eléctricas y de fontanería
- Consulta si hay rehabilitación pendiente o derramas aprobadas en la comunidad
Estado legal y administrativo
- Solicita la nota simple del Registro de la Propiedad para conocer la situación legal de la vivienda (cargas, hipotecas, embargos)
- Comprueba que el vendedor es el propietario real
- Pide los últimos recibos del IBI y las cuotas de comunidad para comprobar que están al corriente
- Solicita el certificado de eficiencia energética, obligatorio para la venta
Paso 5: Haz una oferta y firma el contrato de arras
Si has encontrado la vivienda que quieres, el siguiente paso es hacer una oferta formal. En el mercado español, es habitual negociar el precio entre un 5% y un 15% por debajo del precio de salida, aunque en zonas con mucha demanda el margen es mínimo o inexistente.
El contrato de arras
Una vez acordado el precio, lo habitual es firmar un contrato de arras penitenciales (regulado por el artículo 1.454 del Código Civil). Este contrato implica:
- El comprador entrega al vendedor una cantidad acordada (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio de compra)
- Si el comprador desiste, pierde las arras
- Si el vendedor desiste, debe devolver el doble de las arras
- El contrato establece el plazo para la firma de la escritura pública (habitualmente 30-90 días)
El contrato de arras debe incluir: identificación de las partes, descripción de la vivienda, precio total acordado, importe de las arras, plazo para la firma de la escritura y condiciones resolutorias (por ejemplo, si no obtienes la hipoteca).
Paso 6: Solicita la hipoteca formalmente
Con el contrato de arras firmado y la vivienda reservada, solicita formalmente la hipoteca al banco o bancos que hayas preseleccionado. El banco encargará la tasación de la vivienda, que deberás pagar tú (entre 300 y 600 euros habitualmente).
Documentación necesaria para la hipoteca
- Contrato de arras firmado
- Nota simple de la vivienda
- Nóminas recientes y contrato de trabajo
- Declaración de la renta de los últimos dos años
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Declaración de bienes y deudas
FEIN y FIAE: la información precontractual
Una vez aprobada la hipoteca, el banco está obligado a entregarte la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) con al menos 10 días de antelación a la firma de la escritura.
En este período debes revisar con calma todas las condiciones y acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito e imparcial sobre el contenido del contrato hipotecario.
Paso 7: Firma la escritura ante notario
El día de la firma, todas las partes se reúnen en la notaría:
- Vendedor o vendedores
- Comprador o compradores
- Representante del banco (si hay hipoteca)
El notario lee y explica el contenido de la escritura y de la hipoteca. Debes llevar el cheque bancario o confirmación de transferencia por el importe pendiente del precio (precio total menos arras entregadas, menos hipoteca concedida).
Tras la firma, recibes las llaves de tu nuevo hogar. Sin embargo, el proceso no ha terminado.
Paso 8: Pago de impuestos y registro
Después de la firma, tienes un plazo (habitualmente 30 días hábiles) para pagar los impuestos correspondientes a la compraventa:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) — Vivienda usada
Para la compra de vivienda usada, el impuesto principal es el ITP, que varía según la comunidad autónoma:
- Andalucía: 7%
- Madrid: 6%
- Cataluña: 10%
- Valencia: 10%
- Castilla-La Mancha: 9%
- Galicia: 10%
Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
IVA y AJD — Vivienda nueva
Para vivienda nueva comprada al promotor, el impuesto es el IVA (10% con carácter general, 4% para vivienda de protección oficial) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez pagados los impuestos, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Hasta ese momento, la transmisión no es plenamente oponible frente a terceros. Los gastos de inscripción registral dependen del valor de la vivienda y suelen oscilar entre 400 y 1.500 euros.
Costes totales de la compra: resume
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| Impuesto (IVA / ITP) | 10% | 6-10% según CCAA |
| AJD (solo nueva) | 0,5-1,5% | — |
| Notaría | 0,2-0,5% | 0,2-0,5% |
| Registro de la propiedad | 0,1-0,3% | 0,1-0,3% |
| Gestoría | 300-500 € | 300-500 € |
| Tasación hipotecaria | 300-600 € | 300-600 € |
| Total estimado | 11-13% | 7-11% |
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Consejos finales para comprar en 2026
- Compara al menos tres hipotecas: los brokers hipotecarios pueden ayudarte a conseguir mejores condiciones sin coste para ti (cobran a los bancos)
- No te saltes la visita al notario para el asesoramiento precontractual gratuito sobre la hipoteca
- Contrata un seguro de hogar adecuado antes de la firma (el banco te exigirá uno vinculado a la hipoteca, pero puedes elegir otra aseguradora)
- Reserva un colchón financiero para imprevistos posteriores a la compra: reformas, derramas, reparaciones
PER = precio vivienda ÷ alquiler anual. Menos años = alquilar es más caro relativamente → mejor comprar.
PER calculado con precios medios Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana 2026.
❓ Preguntas frecuentes
¿Qué gastos tiene el propietario de un alquiler?
El propietario asume: IBI (impuesto de bienes inmuebles), comunidad de propietarios, seguro del edificio, y las reparaciones estructurales. El inquilino paga los suministros (luz, agua, gas) y las pequeñas reparaciones por uso normal. Es habitual que el propietario también pague la tasa de basuras.
¿Es obligatorio el certificado energético para alquilar un piso?
Sí. Desde 2013, el certificado energético es obligatorio para cualquier contrato de alquiler o venta. Debe mostrarse en el anuncio e incluirse en el contrato. La multa por no tenerlo puede ir de 300 € a 6.000 €.
¿Cuánto tiempo dura un contrato de alquiler?
La LAU establece una duración mínima de 5 años para personas físicas (7 años si el arrendador es persona jurídica). El inquilino puede no renovar con 30 días de antelación; el propietario solo puede no renovar con causas justificadas o con preaviso de 4 meses.
¿Puede el casero subir el alquiler cada año?
Sí, pero con límites. La Ley de Vivienda 2023 limita las subidas anuales: 2% en 2023, 3% en 2024, e indexadas a un nuevo índice de referencia propio de alquileres desde 2025 (diferente al IPC). En zonas de mercado residencial tensionado hay límites adicionales.
También buscan sobre este tema:
Fuentes consultadas y verificadas
- INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV)
El INE publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda, referencia oficial del mercado inmobiliario español. - Ministerio de Vivienda — Observatorio
El Ministerio de Vivienda publica estadísticas oficiales de precios de alquiler por municipios y CCAA. - Banco de España — Mercado de la vivienda
El Banco de España analiza trimestralmente la situación del mercado hipotecario y residencial español.
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