En esta guía
⚡ Respuesta rápida — Actualizado Junio 2026
?️ Precios de vivienda por ciudad — España Agosto 2026
Precio medio de compra y alquiler. Fuente: portales inmobiliarios + estadísticas del Ministerio de Vivienda.
| Ciudad | Precio/m² compra | Alquiler/m² mes | Piso 80m² compra | Piso 80m² alquiler | PER (P/A ratio) |
|---|---|---|---|---|---|
| ?️ Madrid | 4.280 €/m² | 21,5 €/m² | 342.400 € | 1.720 €/mes | 20,6 x |
| Barcelona | 4.650 €/m² | 22,8 €/m² | 372.000 € | 1.824 €/mes | 21,3 x |
| Valencia | 2.450 €/m² | 13,2 €/m² | 196.000 € | 1.056 €/mes | 18,7 x |
| Sevilla | 2.150 €/m² | 11,8 €/m² | 172.000 € | 944 €/mes | 18,1 x |
| Málaga | 3.680 €/m² | 18,5 €/m² | 294.400 € | 1.480 €/mes | 19,9 x |
| Bilbao | 3.920 €/m² | 17,2 €/m² | 313.600 € | 1.376 €/mes | 22,6 x |
| Zaragoza | 1.780 €/m² | 10,1 €/m² | 142.400 € | 808 €/mes | 17,5 x |
| Palma Mallorca | 4.120 €/m² | 20,3 €/m² | 329.600 € | 1.624 €/mes | 20,3 x |
Calculadora Alquilar vs Comprar 2026
¿Cuántos años tardas en rentabilizar la compra?
Cálculo simplificado. No incluye gastos de compra (10%), mantenimiento ni inflación.
PER = años de alquiler para amortizar la compra. PER bajo = mejor para comprar. Datos agosto 2026.
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En el mercado inmobiliario español, los compradores de viviendas se enfrentan a una decisión crucial: optar entre un piso de obra nueva o uno de segunda mano. Cada opción presenta ventajas y desventajas que deben ser consideradas cuidadosamente.
En Madrid capital, el precio medio del alquiler superó los 1.500 €/mes en 2026 (Idealista, mayo 2026). En esa ecuación, hay una pregunta que muchos se hacen: ¿cuándo sale mejor comprar que alquilar? La respuesta depende del barrio, el plazo y lo que pagues de hipoteca.
En este articulo
Datos june 2026
Datos actualizados June 2026
Diferencia de precio media
Ni alquilar es tirar el dinero, ni comprar es siempre la mejor inversió
La respuesta correcta depende de tu ciudad, tu horizonte temporal y tus finanzas. En esta guía tienes los datos reales de 2026 y una calculadora para saber exactamente qué te conviene a ti.
Ni alquilar es tirar el dinero, ni comprar es siempre la mejor inversió
Precios reales alquiler y compra por ciudades — 2026
| Ciudad | Alquiler medio/m² | Compra media/m² | Rent. bruta | PER (años) |
|---|---|---|---|---|
| Madrid | 20,3 €/m² | 4.650 €/m² | 5,2% | 19,1 |
| Barcelona | 22,1 €/m² | 4.890 €/m² | 5,4% | 18,4 |
| Valencia | 13,2 €/m² | 2.650 €/m² | 6,0% | 16,7 |
| Sevilla | 11,8 €/m² | 2.480 €/m² | 5,7% | 17,5 |
| Málaga | 15,4 €/m² | 3.820 €/m² | 4,8% | 20,7 |
| Bilbao | 14,2 €/m² | 3.580 €/m² | 4,8% | 21,0 |
PER = años de alquiler necesarios para amortizar la compra. Datos promedio por ciudad, pueden variar por barrio. Fuente: Idealista, Fotocasa, junio 2026.
La respuesta correcta depende de tu ciudad, tu horizonte temporal y tus finanzas. En esta guía tienes los datos reales de 2026 y una calculadora para saber exactamente qué te conviene a ti.
¿Es mejor alquilar o comprar piso en España en 2026?
En España, el alquiler suele ser más rentable a corto plazo (menos de 7-8 años). Comprar genera patrimonio y protege de subidas de alquiler, pero requiere el 30% del valor en ahorros. El precio medio en España es de 2.100€/m² (Fuente: Ministerio de Vivienda, 2026).
El precio es uno de los factores más importantes a considerar al comprar una vivienda. En general, los pisos de obra nueva suelen ser más caros que los de segunda mano.
Según datos del Ministerio de Fomento, el precio medio de una vivienda de obra nueva en España es de alrededor de 2.500 euros por metro cuadrado, mientras que el precio medio de una vivienda de segunda mano es de aproximadamente 1.800 euros por metro cuadrado.
Fiscalidad: IVA vs ITP
Precio alquiler Espana E/m2/mes 2019-2026
Negocia el precio
El precio publicado en portales tiene habitualmente un margen del 5-10%. Los pisos que llevan más de 45 días sin alquilarse tienen mayor probabilidad de aceptar una oferta a la baja.
La fiscalidad es otro aspecto importante a considerar. Los pisos de obra nueva están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), qué es del 10% en la mayoría de las comunidades autónomas.
Por otra parte, los pisos de segunda mano están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma, pero que suele ser del 7-10%.
Gastos de reforma
Los gastos de reforma son una consideración importante al comprar un piso de segunda mano. Es común que estos pisos requieran reformas para adaptarlos a las necesidades y gustos del comprador.
Estos gastos pueden ser significativos, ya que pueden incluir la reforma de la cocina, el baño, la instalación eléctrica y la pintura, entre otros. En cambio, los pisos de obra nueva suelen estar listos para ocupar y no requieren reformas inmediatas.
Estado de la vivienda
Límite de subida
En contratos firmados desde 2023, la subida del alquiler está limitada. En zonas tensionadas puede no poder subirse en absoluto. Comprueba si tu zona está declarada tensionada.
El estado de la vivienda es otro factor a considerar. Los pisos de obra nueva suelen estar en perfectas condiciones, s los sistemas y instalaciones funcionando correctamente. Por otra parte, los pisos de segunda mano pueden requerir reparaciones y mantenimiento, especialmente si han estado desocupados durante un período prolongado.
Plazos de entrega
Los plazos de entrega son una consideración importante para aquellos que necesitan una vivienda de inmediato. Los pisos de obra nueva pueden tardar varios meses o incluso años en estar listos para ocupar, dependiendo del estado de la construcción.
Por otra parte, los pisos de segunda mano pueden ser ocupados de inmediato, siempre y cuando el comprador tenga la financiación necesaria y el vendedor esté dispuesto a vender.
Hipotecabilidad
La hipotecabilidad es otro factor a considerar. Los pisos de obra nueva suelen ser más fáciles de hipotecar que los de segunda mano, ya que los bancos y entidades financieras suelen ofrecer condiciones más favorables para la financiación de viviendas nuevas.
Sin embargo, esto puede variar dependiendo de la situación crediticia del comprador y la valoración de la vivienda.
Perfil de comprador
El perfil de comprador es un factor importante a considerar. Los pisos de obra nueva suelen ser más adecuados para aquellos que buscan una vivienda moderna y con todas las comodidades, y que están dispuestos a pagar un precio premium por ello.
Por otra parte, los pisos de segunda mano pueden ser más adecuados para aquellos que buscan una vivienda con carácter y personalidad, y que están dispuestos a realizar reformas y mejoras para adaptarla a sus necesidades.
Calcula la cuota exacta según el importe, plazo y tipo de interés con nuestro simulador hipotecario. → Simulador en CalculaHipoteca.xyz
Tabla comparativa
| Categoría | Piso de obra nueva | Piso de segunda mano |
|---|---|---|
| Precio medio | 2.500 euros/m² | 1.800 euros/m² |
| Fiscalidad | IVA (10%) | ITP (7-10%) |
| Gastos de reforma | No requiere reformas | Requiere reformas (pintura, cocina, baño, etc.) |
| Estado de la vivienda | Perfectas condiciones | Puede requerir reparaciones y mantenimiento |
| Plazos de entrega | Varían según la construcció | Inmediato |
| Hipotecabilidad | Fácil de hipotecar | Puede ser más difícil de hipotecar |
| Perfil de comprador | Busca vivienda moderna y con comodidades | Busca vivienda con carácter y personalidad |
Conceptos relacionados: arrendador, arrendatario, contrato alquiler, fianza, IPC y otros aspectos clave que debes conocer antes de decidir.
? ¿Alquilar o Comprar🧮 Calculadora 2026
Euríbor agosto 2026: 2,65 % · Precios actualizados del mercado inmobiliario español
* Incluye gastos de compra del 10-13 % (ITP/IVA, notaría, registro). No incluye IBI, comunidad ni mantenimiento anual (~1 % del valor).
También buscan sobre este tema:
Fuentes consultadas y verificadas
- INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV)
El INE publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda, referencia oficial del mercado inmobiliario español. - Ministerio de Vivienda — Observatorio
El Ministerio de Vivienda publica estadísticas oficiales de precios de alquiler por municipios y CCAA. - Banco de España — Mercado de la vivienda
El Banco de España analiza trimestralmente la situación del mercado hipotecario y residencial español.
Aviso legal: Los precios indicados son orientativos y pueden variar según zona, estado del inmueble y condiciones de mercado. Para datos actualizados de tu municipio, consulta el Ministerio de Vivienda o un agente inmobiliario colegiado.
❓ Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale alquilar vs comprar en España en 2026?
La regla general: si el precio de compra supera 200 veces el alquiler mensual (ratio precio/alquiler > 200), suele ser más rentable alquilar. En Madrid la ratio media es ~350, lo que favorece el alquiler a corto plazo.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?
Los gastos de compra son aproximadamente el 10-13% del precio: ITP (6-10% según CCAA) o IVA (10% en obra nueva) + notaría (~0,5%) + registro (~0,3%) + gestoría (~500€) + tasación (~400€).
¿Cuáles son los derechos básicos del inquilino en 2026?
El inquilino tiene derecho a: permanecer en el piso al menos 5 años (7 si el arrendador es empresa), actualización de renta solo con el IPC, no ser desahuciado sin orden judicial y que el piso cumpla condiciones de habitabilidad.
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