Rentabilidad Alquilar Piso España 2026

Actualizado: mayo 2026

< class="intro">La rentabilidad de alquilar un piso en España depende de variables concretas: precio de compra, renta mensual, gastos de mantenimiento e impuestos.

Un piso de 200.000€ en Madrid con alquiler de 1.200€/mes genera una rentabilidad bruta del 7,2% anual, pero tras descontar gastos operativos cae a 3,5-4,5% neto. Este artículo te muestra exactamente cómo calcularla para tu caso y comparar si comprar o alquilar es más rentable según tu zona.

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Encontrarás tablas con escenarios reales de Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla, la fórmula exacta paso a paso, y qué variables pueden cambiar tu decisión final. Los datos están actualizados a marzo 2026 con precios reales del mercado inmobiliario español.

Fórmula de rentabilidad bruta y neta de alquilar un piso

La rentabilidad de una propiedad de alquiler se calcula con esta fórmula:

Rentabilidad bruta anual (%) = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100

Ejemplo completo paso a paso:

• Precio de compra del piso: 250.000€
• Alquiler mensual: 1.400€
• Alquiler anual: 1.400€ × 12 = 16.800€
• Rentabilidad bruta: (16.800 / 250.000) × 100 = 6,72%

Pero esto es solo la rentabilidad bruta. Para saber la rentabilidad real que recibirás en tu cuenta, debes restar los gastos operativos:

Rentabilidad neta anual (%) = ((Alquiler anual – Gastos) / Precio de compra) × 100

Gastos de explotación típicos en España (2026):

• Impuesto sobre la Renta (IRPF): 19-45% según tu tramo impositivo (el alquiler cuenta como rendimiento del capital inmobiliario)
• Comunidad de propietarios: 100-300€/mes (varía por zona y servicios)
• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): 0,4-1,1% anual del valor catastral
• Seguro de hogar: 15-35€/mes (responsabilidad civil del propietario)
• Mantenimiento y reparaciones: 200-400€/año (fontanería, electricidad, pintura)
• Gastos de gestión y limpieza: 50-100€/mes (si los haces tú, no aplica)
• Provisión por vacíos de ocupación: 5-8% anual (imprevistos de desocupación)

Aplicando el cálculo completo al ejemplo anterior:

• Alquiler anual: 16.800€
• IRPF (30% medio): -5.040€
• Comunidad anual (150€/mes): -1.800€
• IBI (0,7%): -1.750€ (sobre valor catastral ~250.000€)
• Seguro anual (25€/mes): -300€
• Mantenimiento y reparaciones: -300€
• Vacío ocupacional (7%): -1.176€
• Total gastos anuales: -10.366€
• Beneficio neto anual: 16.800€ – 10.366€ = 6.434€
• Rentabilidad neta: (6.434 / 250.000) × 100 = 2,57%

Tabla comparativa: rentabilidad por ciudades españolas (marzo 2026)

Fuente: Datos de Idealista, Fotocasa y portales inmobiliarios españoles actualizados a marzo 2026. Los precios varían según barrio específico y estado de la vivienda.

¿Alquilar o comprar? Análisis según tu perfil de inversor

Alquila si: Tu capital inicial es limitado (menos de 60.000€), esperas que los precios bajen en los próximos 3-5 años, tienes movilidad geográfica o quieres liquidez inmediata. Con 60.000€ de entrada al 20%, puedes comprar un piso de 300.000€ en provincias, pero el riesgo es mayor si necesitas ese dinero urgentemente.

Compra si: Tienes capital suficiente para entrada + costes (notaría, registro: 8-10% del precio), esperas revalorización inmobiliaria en tu zona (Madrid centro: +3-4%/año histórico), o quieres vivienda estable para vivir mientras genera ingresos. El Banco de España estima que en 2026 los precios subirán 2-3% en ciudades de más de 500.000 habitantes.

Caso práctico: inversión de 250.000€ en piso de alquiler

Escenario: Piso en Valencia, 90m², compra con 60.000€ entrada (24%) + 190.000€ hipoteca a 25 años, euríbor 3,5% + diferencial 1,2% = 4,7% TAE.

• Cuota hipotecaria mensual: 1.087€
• Alquiler mensual esperado: 1.100€
• Flujo positivo inicial: 1.100€ – 1.087€ = 13€/mes (casi nulo)
• Gastos operativos (comunidad, IBI, seguro): 250€/mes
• Flujo operativo real: 13€ – 250€ = -237€/mes en rojo

En este escenario típico, no hay flujo positivo mes a mes. La rentabilidad viene de:

1. Revalorización inmobiliaria: Si el piso sube 3%/año (7.500€ en año 1), recuperas los gastos negativos.
2. Amortización de hipoteca: Año 1 pagas ~8.000€ de intereses y 1.000€ de principal. El principal es tu patrimonio que crece automáticamente.
3. Deducción fiscal: Los intereses hipotecarios pueden deducirse en IRPF hasta cierto límite (máximo 15% de la renta anual).

En 25 años, si el piso sube solo un 2% anual medio, pasa de 250.000€ a 409.000€. Tu hipoteca estará pagada. La rentabilidad final es mucho más alta de lo que parece mes a mes.

Simulador paso a paso: calcula tu rentabilidad exacta

Paso 1: Anota el precio de compra del piso que te interesa. Busca en Idealista, Fotocasa o Portalinmobiliario.com el precio medio de la zona.

Paso 2: Consulta el alquiler medio en el mismo portal. Descuenta 10-15% para ser conservador (puede haber meses sin ocupación).

Paso 3: Calcula tus gastos con esta referencia:

• IRPF sobre alquiler: multiplica el alquiler anual por tu tipo impositivo marginal (del 19% al 45% según ingresos totales). Si ganas 30.000€/año + alquiler, usarás tramo 24-30%.
• Comunidad: pregunta directamente al propietario actual o consulta el acta de la última junta.
• IBI: está en el recibo actual del propietario. El nuevo propietario lo recibe en noviembre para pagar en 2026.
• Seguros: cotiza en portales especializados (Rastreator, Bankinter, Allianz) o usa 25€/mes como referencia media.

Paso 4: Aplica la fórmula de rentabilidad neta y compárala con el 2,5-3,5% que esperas de fondos indexados (rendimiento alternativo sin riesgo inmobiliario).

Variables que cambian drásticamente la rentabilidad

Ubicación dentro de la ciudad: Un piso a 500 metros de Sol (Madrid) alquila 1.800€/mes en zona turística. El mismo piso en Carabanchel (5km de distancia) alquila 1.200€. Diferencia: 2% de rentabilidad bruta solo por ubicación.

Tipo de arrendatario: Alquilar a turistas (Airbnb, booking) genera 2.200-2.800€/mes en Madrid, pero con volatilidad y riesgo legal (muchos ayuntamientos lo prohíben). Alquilar a residentes: 1.400-1.600€, pero más estable y legal.

Estado del piso: Un piso que requiere reforma vale 40% menos de entrada, pero después genera alquiler igual. Si compras por 150.000€ (necesitando 20.000€ reforma), y alquila igual que otros por 900€, tu rentabilidad bruta es (10.800/150.000) = 7,2% vs. 5,4% en pisos sin reformar. Pero el riesgo de costes ocultos es mayor.

Preguntas frecuentes

La calculadora del break-even: ¿cuándo sale mejor comprar?

La gran pregunta no es "¿qué es mejor alquilar o comprar?" — sino ¿cuánto tiempo vas a quedarte? El punto de break-even es cuando el coste acumulado de comprar iguala al de alquilar.

Año a año: cuándo sale mejor comprar