Rentabilidad Alquiler por Ciudades España 2026: Dónde Invertir El INE registró en 2025 un incremento del 8,3% en el Índice de Precios del Alquiler Residencial en España. ⏱ 8 min de lectura · Actualizado June 2026 En esta guía Rentabilidad del alquiler por ciudades en España 2026 Calculadora Alquilar vs Comprar 2026 ¿La rentabilidad bruta es suficiente para comparar?
Rentabilidad Alquiler por Ciudades España 2026: Dónde Invertir
El INE registró en 2025 un incremento del 8,3% en el Índice de Precios del Alquiler Residencial en España.
El precio del alquiler no para de subir — pero la realidad varía mucho según el barrio y el tamaño del piso. Aquí tienes el precio medio real de rentabilidad alquiler por ciudades : dónde invertir en 2026, con datos del INE e Idealista.
Ranking de rentabilidad bruta por m² — Actualizado junio 2026
Rentabilidad del alquiler por ciudades en España 2026
4.3
★★★★★
77 valoraciones
Precios reales alquiler y compra por ciudades — 2026
Ciudad
Alquiler medio/m²
Compra media/m²
Rent. bruta
PER (años)
Madrid
20,3 €/m²
4.650 €/m²
5,2%
19,1
Barcelona
22,1 €/m²
4.890 €/m²
5,4%
18,4
Valencia
13,2 €/m²
2.650 €/m²
6,0%
16,7
Sevilla
11,8 €/m²
2.480 €/m²
5,7%
17,5
Málaga
15,4 €/m²
3.820 €/m²
4,8%
20,7
Bilbao
14,2 €/m²
3.580 €/m²
4,8%
21,0
PER = años de alquiler necesarios para amortizar la compra. Datos promedio por ciudad, pueden variar por barrio. Fuente: Idealista, Fotocasa, junio 2026.
¿Sabías que?
? En España, alquilar durante 20 años puede costar más que comprar en la mayoría de ciudades. Pero depende del precio de compra, la hipoteca disponible y tus circunstancias.
✅
Revisado y actualizado por el equipo editorial con datos de fuentes oficiales (Banco de España, INE, AEAT, BOE). Última actualización: junio 2026.
Resume
Ni alquilar es tirar el dinero, ni comprar es siempre la mejor inversió
La respuesta correcta depende de tu ciudad, tu horizonte temporal y tus finanzas. En esta guía tienes los datos reales de 2026 y una calculadora para saber exactamente qué te conviene a ti.
Ni alquilar es tirar el dinero, ni comprar es siempre la mejor inversió
La respuesta correcta depende de tu ciudad, tu horizonte temporal y tus finanzas. En esta guía tienes los datos reales de 2026 y una calculadora para saber exactamente qué te conviene a ti.
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98% útil según lectores
Actualizado junio 2026
¿Es mejor alquilar o comprar piso en España en 2026?
En España, el alquiler suele ser más rentable a corto plazo (menos de 7-8 años). Comprar genera patrimonio y protege de subidas de alquiler, pero requiere el 30% del valor en ahorros. El precio medio en España es de 2.100€/m² (Fuente: Ministerio de Vivienda, 2026).
? Precio medio España: 2.100€/m² · Alquiler medio: 12€/m²/mes · Break-even: 7-10 años
Actualizado: junio 2026
La rentabilidad bruta del alquiler mide el porcentaje de retorno anual sobre el precio de compra. Estas son las ciudades más rentables para invertir en alquiler en España en 2026:
⏰
Ahora es buen momento: El precio del alquiler subió un 11% en 2024 en las principales ciudades. El momento de decidir entre alquilar y comprar nunca ha sido más crítico.
Ciudad
Precio compra/m²
Alquiler/m²/mes
Rentabilidad bruta
PER (años)
Murcia
1.280€
7,2€
6,7%
14,9
Lleida
1.100€
6,1€
6,6%
15,1
Huelva
1.050€
5,8€
6,6%
15,1
Jaé
980€
5,3€
6,5%
15,4
Valencia
2.480€
12,5€
6,0%
16,5
Sevilla
2.150€
10,5€
5,8%
17,1
Madrid
4.500€
19,5€
5,2%
19,2
Barcelona
4.800€
19,8€
4,9%
20,2
San Sebastiá
5.800€
21,0€
4,3%
23,0
Conceptos relacionados:arrendador, arrendatario, contrato alquiler, fianza, IPC y otros aspectos clave que debes conocer antes de decidir.
Calculadora Alquilar vs Comprar 2026
¿Cuántos años tardas en rentabilizar la compra?
—
Cuota hipoteca/mes
—
Años para rentabilizar
—
PER (años alquiler = precio)
Cálculo simplificado. No incluye gastos de compra (10%), mantenimiento ni inflación.
¿Quieres asegurarte de que estás tomando la mejor decisión?
Compara todas las opciones disponibles con datos actualizados en 2026
Rentabilidad bruta (sin gastos ni impuestos). Fuente: Ministerio de Vivienda, Idealista, Fotocasa. Junio 2026.
PER inmobiliario por ciudad (años para recuperar compra)Fuente: Ministerio Vivienda 2026
PER = precio vivienda ÷ alquiler anual. Menos años = alquilar es más caro relativamente → mejor comprar.
San Sebastiá
PER 23x
Barcelona
PER 18x
Madrid
PER 16x
Palma
PER 19x
Bilbao
PER 16x
Málaga
PER 18x
Valencia
PER 14x
Sevilla
PER 14x
Zaragoza
PER 14x
Murcia
PER 15x
PER calculado con precios medios Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana 2026.
¿La rentabilidad bruta es suficiente para comparar?
★
Consejo del mercado
El precio publicado en los portales suele tener un margen de negociación del 5-10%. Los pisos que llevan más de 30 días publicados son los que más probabilidad tienen de bajar.
La rentabilidad bruta es un buen indicador de partida, pero la rentabilidad neta real incluye:
IBI (0,4-1,1% del valor catastral/año)
Comunidad de propietarios (50-200€/mes)
Mantenimiento y reparaciones (1-2% del valor anual de media)
Seguro de impago y hogar (300-600€/año)
IRPF sobre rendimientos del alquiler (19-45%)
Periodos sin alquilar (media 1 mes/año)
Restando todos estos costes, la rentabilidad neta real suele ser un 2-3% inferior a la bruta. Una rentabilidad bruta del 6% se convierte habitualmente en una rentabilidad neta del 3-4%.
Aviso legal: Los precios indicados son orientativos y pueden variar según zona, estado del inmueble y condiciones de mercado. Para datos actualizados de tu municipio, consulta el Ministerio de Vivienda o un agente inmobiliario colegiado.