Alquilar o comprar piso en España: calculadora 2025

Decidir entre alquilar o comprar una vivienda en España puede suponer una diferencia de más de 150.000 € a lo largo de 20 años, según el precio del inmueble, el euríbor y tu situación laboral. Sin embargo, la respuesta correcta no es universal: depende de cuántos años planeas quedarte en la ciudad, del esfuerzo financiero real que puedes asumir y del comportamiento del mercado inmobiliario en tu zona.

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Este artículo te ofrece una calculadora paso a paso con fórmulas reales, datos actualizados a 2025 (euríbor, precios medios por m² del INE, TAE habituales) y una tabla comparativa que te permite tomar la decisión con números sobre la mesa, no con intuiciones.

function calcularHipoteca(){
var C=parseFloat(document.getElementById(‘ch-capital’).value);
var n=parseInt(document.getElementById(‘ch-anos’).value)*12;
var r=parseFloat(document.getElementById(‘ch-tipo’).value)/100/12;
if(isNaN(C)||isNaN(n)||isNaN(r)||r<=0){return;}
var cuota=C*(r*Math.pow(1+r,n))/(Math.pow(1+r,n)-1);
var totalPag=cuota*n;
var totalInt=totalPag-C;
var fmt=function(v){return v.toLocaleString('es-ES',{minimumFractionDigits:2,maximumFractionDigits:2})+' €';};
document.getElementById('ch-cuota').textContent=fmt(cuota);
document.getElementById('ch-total-int').textContent=fmt(totalInt);
document.getElementById('ch-total-pag').textContent=fmt(totalPag);
document.getElementById('ch-result').style.display='block';
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Cómo funciona la calculadora alquilar vs. comprar: fórmula paso a paso

La comparativa correcta no enfrenta «cuota hipotecaria vs. alquiler mensual». Eso es un error habitual. La comparativa real enfrenta el coste total de propiedad frente al coste total de arrendamiento más el rendimiento alternativo del ahorro no invertido.

Variables de entrada que necesitas:

• Precio de compra del piso (€)
• Ahorro disponible para entrada + gastos (mínimo recomendado: 30% del precio)
• Alquiler mensual equivalente en la misma zona (€/mes)
• Años que planeas quedarte en ese piso
• Tasa de revalorización anual estimada del inmueble (%)

Ejemplo numérico completo — Piso de 280.000 € en Madrid (2025):

Paso 1 — Costes iniciales de compra:
Precio del inmueble: 280.000 €
Entrada (20%): 56.000 €
Gastos de compraventa (ITP 6% Madrid + notaría + registro + gestoría ≈ 10%): 28.000 €
Desembolso inicial total: 84.000 €

Paso 2 — Hipoteca resultante:
Capital financiado: 224.000 €
Plazo: 25 años
Tipo de interés fijo referencia 2025: 3,20% TIN (TAE 3,35%)
Fórmula de la cuota mensual: C = K × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ – 1]
Donde K = 224.000, r = 0,032/12 = 0,002667, n = 300 meses
Cuota mensual: 1.084 €/mes
Total pagado en 25 años: 325.200 € (capital + intereses)
Intereses totales: 101.200 €

Paso 3 — Costes de propiedad durante 25 años (adicionales a la hipoteca):
IBI (estimado Madrid, 120 m²): ~700 €/año × 25 = 17.500 €
Comunidad: ~120 €/mes × 300 = 36.000 €
Mantenimiento y reparaciones (1% del valor/año): 2.800 €/año × 25 = 70.000 €
Seguro de hogar: ~350 €/año × 25 = 8.750 €
Costes adicionales totales: 132.250 €

Paso 4 — Coste total de comprar en 25 años:
Desembolso inicial: 84.000 € + Hipoteca total: 325.200 € + Costes adicionales: 132.250 € = 541.450 €
Restando el valor del piso al final (revalorización estimada 2% anual): 280.000 × (1,02)²⁵ = 459.100 €
Coste neto real de comprar: 82.350 €

Paso 5 — Coste total de alquilar en 25 años:
Alquiler inicial equivalente en esa zona: 1.300 €/mes
Con incremento IPC estimado 2,5% anual, el coste acumulado 25 años: ~537.000 €
Si los 84.000 € de entrada se invierten en un fondo indexado al 5% anual durante 25 años: generan 284.500 € adicionales
Coste neto real de alquilar: 537.000 € – 284.500 € = 252.500 €

En este escenario concreto, comprar resulta más barato a 25 años si el piso se revaloriza al menos un 2% anual y el alquiler sube con el IPC. Si el horizonte fuera 5 años, los costes de compraventa no se amortizan y alquilar gana con claridad.

Tabla comparativa: cuándo sale mejor alquilar y cuándo comprar

Datos basados en precios medios por m² del INE (4T 2024), euríbor enero 2025 (2,53%) y tipo fijo medio de hipotecas nuevas del Banco de España (3,20% TIN a 25 años). Cálculos orientativos.

Variables clave que cambian radicalmente el resultado

1. El euríbor y el tipo de interés de tu hipoteca
El euríbor a 12 meses cerró enero de 2025 en el 2,53%, frente al 4,16% de enero de 2024. Este descenso de casi 1,6 puntos reduce la cuota mensual de una hipoteca variable de 200.000 € en aproximadamente 160 €/mes. Si firmas una hipoteca fija hoy, los tipos oscilan entre el 2,80% y el 3,50% TIN según entidad y bonificaciones (domiciliación nómina, seguro de vida, tarjeta activa). Una diferencia de 0,5 puntos en el tipo supone unos 15.000 € adicionales en intereses a lo largo de 25 años.

2. Los años que planeas quedarte: el punto de equilibrio
Los gastos de compraventa (ITP, notaría, registro, gestoría) representan entre el 8% y el 12% del precio del inmueble dependiendo de la comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid el ITP es del 6%; en Cataluña puede llegar al 10%; en Andalucía al 7%. Estos costes tardan entre 6 y 9 años en amortizarse con la diferencia mensual frente al alquiler. Por debajo de ese horizonte, estadísticamente alquilar es más eficiente salvo en mercados de muy alta revalorización.

3. La rentabilidad bruta del alquiler en tu zona
El Banco de España publica que la rentabilidad bruta media del alquiler residencial en España se sitúa en el 4,1% anual (datos 2024). Si el precio de compra de un piso implica una rentabilidad bruta de alquiler inferior al 3,5%, el mercado está caro en relación con la renta: señal de que comprar es menos eficiente. Puedes calcularlo con esta fórmula: Rentabilidad bruta = (alquiler anual / precio de compra) × 100. Un piso de 350.000 € que se alquila por 1.200 €/mes tiene una rentabilidad bruta del 4,11%.

4. Subvenciones y ayudas disponibles en 2025
El Plan Estatal de Vivienda 2022-2025 (prorrogado) incluye ayudas al alquiler de hasta el 40% de la renta mensual para menores de 35 años con ingresos inferiores a 3 veces el IPREM (23.725,80 €/año en 2025). Para la compra, algunas comunidades como Andalucía o la Comunidad Valenciana mantienen avales del 20% del precio para jóvenes, complementando el aval ICO del Estado aprobado para menores de 35 años sin ahorro suficiente para la entrada.

5. El precio por m² en tu ciudad y su tendencia
Según el INE, el precio medio de la vivienda libre en España subió un 7,8% en 2024. Las mayores subidas se registraron en Baleares (+14,2%), Madrid (+10,1%) y Málaga (+12,3%). En ciudades con alta presión de demanda y escasa oferta, la revalorización histórica del inmueble refuerza la opción de compra. En ciudades medianas con menor tensión de precios, el diferencial se estrecha.

Herramientas adicionales para calcular tu caso específico

Para hacer el cálculo con tus datos reales, puedes usar:

• Calculadora hipotecaria del Banco de España (clientebancario.bancodespana.es): gratuita, oficial, calcula cuota y TAE con detalle de amortización mensual.
• Simuladores de los portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa): incluyen estimaciones de precio por zona y rentabilidad bruta del alquiler.
• Hoja de cálculo propia: usando la fórmula PAGO de Excel o Google Sheets — =PAGO(tipo_mensual; meses; -capital) — puedes replicar el cálculo de cuota en segundos.

Si buscas una calculadora financiera física para hacer estos cálculos de forma rápida y portátil, puedes consultar calculadoras financieras en Amazon, donde encontrarás modelos específicos para amortizaciones e hipotecas desde 25 €.

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