Alquilar o comprar piso en España en 2025: calculadora y análisis

Decidir entre alquilar o comprar una vivienda en España en 2025 implica manejar cifras concretas: el precio medio de compra ronda los 2.100 €/m² según el INE, mientras que el alquiler medio nacional supera los 13 €/m²/mes, con Madrid y Barcelona por encima de los 18 €/m²/mes. La brecha entre ambas opciones se ha ensanchado notablemente desde 2022, cuando el euríbor pasó de negativo a superar el 4%, y aunque en 2025 ha bajado hasta el entorno del 2,5%, la ecuación sigue sin ser obvia para la mayoría de familias españolas.

Este artículo te ofrece una calculadora paso a paso con fórmulas reales, una comparativa de escenarios por ciudad y perfil, y los factores fiscales y legales actualizados a 2025 que determinan cuál opción te conviene más a ti. No encontrarás aquí consejos genéricos: cada sección responde con números concretos.

La calculadora del punto de equilibrio: cuándo comprar sale mejor que alquilar

El indicador clave para comparar ambas opciones es el Price-to-Rent Ratio (P/R), que mide cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra de una vivienda similar. La fórmula es sencilla:

P/R = Precio de compra / (Alquiler mensual × 12)

Interpretación estándar: si el P/R es inferior a 15, comprar sale mejor a largo plazo. Entre 15 y 20, depende del perfil. Por encima de 20, alquilar es financieramente más eficiente salvo que dispongas de mucho capital propio.

Ejemplo numérico completo paso a paso:

Imagina un piso de 80 m² en Valencia que se vende por 192.000 € y cuyo alquiler equivalente es 900 €/mes.

1. P/R = 192.000 / (900 × 12) = 192.000 / 10.800 = 17,7 → zona intermedia, hay que profundizar.
2. Coste real de compra: precio + gastos de compraventa (notaría, registro, ITP o IVA). En una segunda mano con ITP del 10% (comunidad media): 192.000 × 1,10 = 211.200 €.
3. Hipoteca tipo: 80% financiación = 153.600 € a 25 años al 3,2% TAE (tipo fijo medio en mayo 2025 según Banco de España). Cuota mensual aproximada: 750 €/mes.
4. Coste total de alquiler en 25 años (con incremento IPC del 2% anual): aproximadamente 345.000 € pagados sin recuperar capital.
5. Coste total de hipoteca en 25 años: 750 × 300 = 225.000 € + 38.400 € de entrada + 19.200 € en gastos = 282.600 €. Al terminar, tienes un activo valorado en ~210.000 € (con revalorización media del 0,5% anual real).

Conclusión del ejemplo: en este escenario valenciano, comprar sale mejor si te quedas más de 12 años. Si planeas moverte antes, el alquiler es más flexible y económico a corto plazo.

Fuentes: INE (Índice de Precios de Vivienda Q1 2025), Idealista Informe de Precios Mayo 2025, Banco de España.

Hipotecas en 2025: tipos, condiciones y lo que el banco no te dice

El euríbor a 12 meses cerró abril de 2025 en torno al 2,48%, su nivel más bajo desde 2022. Esto ha reactivado la demanda de hipotecas variables, aunque los tipos fijos siguen siendo los más contratados (representaron el 68% de las nuevas hipotecas en 2024, según el INE).

Tipos medios de hipoteca en España, mayo 2025:

El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación (o precio de compra, el menor de los dos), lo que significa que necesitas tener ahorrado al menos el 20% del precio más los gastos de compraventa (entre el 10% y el 15% adicional según la comunidad autónoma). Para un piso de 250.000 €, debes disponer de entre 75.000 € y 87.500 € de entrada antes de firmar.

Un aspecto que los bancos no siempre explican con claridad: los seguros vinculados (vida, hogar, protección de pagos) pueden suponer entre 800 € y 1.500 € anuales adicionales, lo que eleva el coste real del préstamo entre 0,3 y 0,6 puntos de TAE efectiva. Compara siempre la TAE total, no el TIN.

Ventajas e inconvenientes reales de alquilar en 2025

Alquilar no es tirar el dinero, pero tampoco es gratis. Estas son las variables concretas que determinan si alquilar tiene sentido en tu situación:

A favor del alquiler en 2025:

• Flexibilidad laboral y geográfica: el trabajador remoto o con movilidad frecuente evita los costes de transacción de compraventa (6-10% del precio) cada vez que cambia de ciudad.
• Capital libre para invertir: los 75.000 € que no usas como entrada en una hipoteca, invertidos en fondos indexados con rentabilidad histórica del 7% anual, generan ~290.000 € en 25 años.
• Sin sorpresas de mantenimiento: derramas de comunidad, averías estructurales o el IBI (entre 200 € y 1.200 €/año según municipio) corren por cuenta del propietario.

En contra del alquiler en 2025:

• Inseguridad jurídica: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actual permite contratos de 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica), pero al vencimiento el propietario puede recuperar el inmueble.
• Actualización del IPC: en 2025, el límite de actualización de rentas es del 3% (establecido por el Gobierno en prórroga de las medidas anticrisis). Sin ese límite, los alquileres en zonas tensionadas podrían subir más.
• Sin construcción de patrimonio: en 25 años de alquiler a 900 €/mes con subida del 2% anual, habrás pagado más de 345.000 € sin retorno de capital.

Fiscalidad comparada: lo que Hacienda te devuelve o te cobra

La fiscalidad es uno de los factores más infravalorados en esta decisión. Aquí los datos actualizados para 2025:

Si compras:

• ITP (segunda mano): entre el 6% (Madrid) y el 11% (algunas CCAA). Cataluña aplica el 10%, Andalucía el 7%, Comunitat Valenciana el 10%.
• IVA + AJD (obra nueva): 10% de IVA + entre el 0,5% y el 1,5% de Actos Jurídicos Documentados.
• Deducción por vivienda habitual: eliminada en 2013 para nuevas compras. Solo aplica si compraste antes de esa fecha.
• IBI anual: entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral según municipio.

Si alquilas (como inquilino):

• Algunas comunidades autónomas ofrecen deducciones en el IRPF por alquiler de vivienda habitual. Por ejemplo, Madrid deduce hasta 1.000 €/año (con límites de renta), Cataluña hasta 300 €/año para menores de 32 años o con rentas bajas.
• Sin ITP, sin IBI, sin gastos notariales ni registrales.

Si alquilas (como propietario que arrienda):

• Reducción del 50% sobre el rendimiento neto en el IRPF para contratos de arrendamiento de vivienda habitual a partir de 2024 (antes era del 60%). En zonas de mercado tensionado con nuevos contratos con reducción del precio, la reducción sube al 90%.

¿Comprar o alquilar? El perfil que define la respuesta

No existe una respuesta única. La decisión óptima depende de tres ejes: estabilidad vital, capital disponible y horizonte temporal.