Calculadora Precio Compra vs Alquiler 2026

Actualizado: mayo 2026

¿Comprar o alquilar en España? El debate eterno

La pregunta lleva décadas en boca de millones de españoles: ¿es mejor comprar un piso o alquilar? No existe una respuesta universal. Lo que sí existe son herramientas y datos concretos para que tomes la decisión que más te conviene según tu situación personal, tu ciudad y tu horizonte temporal.

España es históricamente un país de propietarios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), alrededor del 75% de los hogares españoles viven en vivienda en propiedad, frente a la media europea del 70%.

Sin embargo, esta tendencia está cambiando entre los jóvenes: el acceso a la vivienda en propiedad se ha complicado enormemente en las grandes ciudades, donde los precios han escalado muy por encima de los salarios.

El mercado inmobiliario español ha experimentado una revalorización significativa. Según datos del Banco de España, el precio de la vivienda libre creció un 10,7% interanual en 2024, mientras que el mercado del alquiler también tensionó precios ante la escasez de oferta. Este escenario obliga a hacer los números con más rigor que nunca antes de decidir.

Calculadora compra vs alquiler: cómo usarla

Nuestra calculadora de compra vs alquiler analiza el coste total de cada opción a lo largo de un periodo determinado (normalmente entre 5 y 30 años). Para usarla correctamente, necesitas tener claros los siguientes datos:

• Precio de compra del inmueble (incluyendo impuestos y gastos de escrituración).
• Ahorro disponible para la entrada (mínimo el 20% del precio más los gastos).
• Tipo de interés de la hipoteca (fijo, variable o mixto).
• Plazo de amortizació de la hipoteca (10, 20 o 30 años).
• Alquiler mensual equivalente en esa misma zona.
• Horizonte temporal: cuántos años vas a vivir en esa vivienda.
• Rentabilidad alternativa: qué rendimiento obtendrías si invirtieras el dinero de la entrada.
• Revalorización anual estimada de la vivienda.
• Incremento anual estimado del alquiler.

La calculadora calcula el coste total neto de cada opción descontando el patrimonio acumulado en el caso de la compra (valor de la vivienda menos deuda pendiente) y el coste de oportunidad de no haber invertido la entrada en otra alternativa financiera en el caso del alquiler.

El resultado te indica, expresado en euros y en años, a partir de qué momento la compra supera en rentabilidad al alquiler, el llamado punto de equilibrio o break-eve.

Costes reales de comprar un piso en España

El error más frecuente al calcular el coste de comprar es fijarse únicamente en la cuota hipotecaria mensual. La realidad es que comprar un piso en España implica una serie de gastos adicionales que pueden elevar el precio final entre un 10% y un 15% sobre el precio de venta.

A estos gastos iniciales hay que sumar los costes recurrentes anuales de ser propietario:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): varía según municipio, oscila entre 200 y 1.200 €/año para una vivienda media.
• Seguro de hogar: obligatorio si tienes hipoteca, entre 200 y 500 €/año.
• Comunidad de propietarios: entre 50 y 200 €/mes en zonas urbanas.
• Mantenimiento y reparaciones: los expertos recomiendan provisionar entre el 1% y el 2% del valor del inmueble al año.
• Coste financiero de la hipoteca: los intereses pagados a lo largo de la vida del préstamo pueden suponer entre el 20% y el 40% adicional sobre el capital prestado.

Según datos del Consejo General del Notariado, el precio medio de las viviendas transmitidas en España en 2024 fue de aproximadamente 198.000 euros para segunda mano y cerca de 240.000 euros para vivienda nueva.

Costes reales de alquilar en España

Alquilar también tiene costes que van más allá de la renta mensual. Aunque el desembolso inicial es mucho menor que en la compra, el alquiler tiene sus propias cargas que conviene conocer para comparar de forma justa.

Conceptos relacionados: arrendador, arrendatario, contrato alquiler, fianza, IPC y otros aspectos clave que debes conocer antes de decidir.

Fuente: Idealista, Fotocasa e índice de precios del alquiler del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (datos 2024-__2026_KEEP__).

Los costes adicionales del alquiler son:

• Fianza: 1 mes de renta (obligatoria por ley, según la Ley de Arrendamientos Urbanos — LAU).
• Garantías adicionales: hasta 2 mensualidades adicionales según el artículo 36 de la LAU.
• Agencia inmobiliaria: desde la Ley 12/2023 de Vivienda, los honorarios de agencia corren a cargo del propietario, no del inquilino.
• Seguro de hogar del inquilino: recomendable, entre 100 y 250 €/año.
• Sin patrimonio acumulado: el principal coste del alquiler es el de oportunidad: el dinero pagado en renta no genera patrimonio propio.

El PER inmobiliario y la regla del 5%

El PER inmobiliario (Price-to-Earnings Ratio adaptado al mercado de vivienda) es el indicador más utilizado por los expertos para valorar si una vivienda está cara o barata en relación con el mercado de alquiler. Se calcula dividiendo el precio de venta entre el alquiler anual:

PER = Precio de compra ÷ (Alquiler mensual × 12)

El resultado nos dice cuántos años de

Actualización junio 2026

Según los últimos datos disponibles, en 2026, el mercado inmobiliario en España sigue mostrando una tendencia a favor del alquiler debido a la escalada de precios de las viviendas. Un dato estadístico destacado es que, hasta junio de 2026, el precio medio por metro cuadrado de vivienda en España ha aumentado un 8% en comparación con el mismo período del año anterior.

Esto ha llevado a muchos potenciales compradores a reconsiderar sus opciones y optar por el alquiler como una alternativa más asequible. Cómo resultado, herramientas como la Calculadora Precio Compra vs Alquiler se han vuelto cada vez más populares para ayudar a los individuos a tomar decisiones informadas sobre sus opciones de vivienda.

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