Calculadora alquilar o comprar piso: comparativa real 2025

La decisión entre alquilar o comprar un piso es probablemente la más cara que tomarás en tu vida. En España, el precio medio de vivienda ronda los 5.800€/m² en grandes ciudades, mientras que los alquileres se sitúan entre 800€ y 1.500€/mes dependiendo de la zona. Este artículo te proporciona una calculadora paso a paso con números reales para comparar ambas opciones en tu situación específica.

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A diferencia de otros calculadores genéricos, aquí incluyo gastos ocultos que nadie menciona (gestorías, reparaciones imprevistas, plusvalía), tipos de interés reales del BCE a 2025 (euríbor actual + diferencial bancario), y escenarios para diferentes perfiles: joven profesional, familia con hijos, o persona cerca de jubilación. No es opinión, es matemática pura con datos del Banco de España e INE.

function calcularHipoteca(){
var C=parseFloat(document.getElementById(‘ch-capital’).value);
var n=parseInt(document.getElementById(‘ch-anos’).value)*12;
var r=parseFloat(document.getElementById(‘ch-tipo’).value)/100/12;
if(isNaN(C)||isNaN(n)||isNaN(r)||r<=0){return;}
var cuota=C*(r*Math.pow(1+r,n))/(Math.pow(1+r,n)-1);
var totalPag=cuota*n;
var totalInt=totalPag-C;
var fmt=function(v){return v.toLocaleString('es-ES',{minimumFractionDigits:2,maximumFractionDigits:2})+' €';};
document.getElementById('ch-cuota').textContent=fmt(cuota);
document.getElementById('ch-total-int').textContent=fmt(totalInt);
document.getElementById('ch-total-pag').textContent=fmt(totalPag);
document.getElementById('ch-result').style.display='block';
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La calculadora: paso a paso con tu caso específico

Vamos a trabajar con un ejemplo real: un piso de 300.000€ en Madrid (precio medio 2025 según Fotocasa) versus alquilar un similar por 1.200€/mes. Usaremos un horizonte de 10 años, que es el plazo donde las matemáticas empiezan a ser claras.

Paso 1: Costo total de compra

No es solo el precio del piso. Incluye:

• Hipoteca: 300.000€ a tipo fijo del 3,8% TAE (media enero 2025 según Banco de España), 25 años = cuota mensual de 1.441€
• Intereses totales: 432.300€ en 25 años (en 10 años pagas 145.200€ de intereses)
• Gastos de escritura y registro: 1.200€ (aprox. 0,4% del precio en Madrid)
• Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): 10% en Madrid = 30.000€
• Gestoría y notaría: 600€
• IBI anual: 450€/año × 10 años = 4.500€
• Comunidad de vecinos: 100€/mes × 120 meses = 12.000€
• Seguro del hogar: 25€/mes × 120 meses = 3.000€
• Reparaciones y mantenimiento: budgeta el 1% del valor anual = 3.000€/año × 10 = 30.000€
• Cuota hipotecaria (solo principal en 10 años): 1.441€/mes × 120 = 172.920€

Total gastos de compra en 10 años: 829.820€

PERO: al final tienes un piso que vale ~330.000€ (suponiendo +1% anual de revalorización, conservador respecto a media histórica del 2-3%). Tu neto real es 829.820€ – 330.000€ = 499.820€ de costo neto.

Paso 2: Costo total de alquiler

• Alquiler mensual: 1.200€ × 120 meses = 144.000€
• Incremento anual (IPC histórico 2%/año): años 2-10 suman 23.400€ adicionales (el alquiler sube cada año)
• Depósito caución: 1.200€ (se recupera al final)
• Seguro del alquilador: 8€/mes × 120 = 960€
• Reparaciones menores: 0€ (las paga el casero)

Total gastos de alquiler en 10 años: 168.360€ (sin recuperar depósito) = 166.160€ netos (recuperas los 1.200€).

Análisis: en este escenario base, alquilar es 332.660€ más barato que comprar en 10 años. Pero hay variables críticas que cambian completamente el resultado.

Tabla comparativa por escenarios de revalorización

Conclusión de la tabla: la vivienda debe revalorizarse más del 5,2% anual consistentemente para que comprar sea más barato que alquilar en 10 años. En España, el histórico es 2-2,5% anual (fuente INE 2010-2024). Solo en ciclos alcistas extremos (2005-2007, 2021-2023) se alcanza 4-5%.

Variables críticas que cambian TODO

1. Horizonte temporal

Si estiras el análisis a 20 años en lugar de 10:

• Costo neto COMPRA: 491.640€ (la hipoteca casi está pagada, gastos de reparación se amortiza mejor)
• Costo neto ALQUILER: 354.720€ (el alquiler sube 2% anual = casi duplica)
• Diferencia: +137.080€ a favor de alquilar (pero mucho más cerrado)

A 25 años (hipoteca pagada), comprar empieza a ser más rentable incluso sin revalorización. Pero a 10 años, alquilar gana siempre en el contexto español actual.

2. Tipo de interés hipotecario

El Banco de España publica que el euríbor a 12 meses está en 2,4% (enero 2025). Un diferencial habitual es 1,2%, resultando en 3,6% TAE. Pero esto puede cambiar:

• Si suben tipos al 5% TAE: cuota mensual sube a 1.610€ → costo compra aumenta 20.400€ en 10 años
• Si bajan al 2,5% TAE: cuota mensual baja a 1.266€ → costo compra disminuye 21.000€

Cada 0,5% de cambio en TAE = ±8.500€ en tu costo neto de 10 años.

3. Impuestos y deducciones (post-reforma fiscal 2025)

La deducción por alquiler desapareció en 2023 en la mayoría de CCAA. Pero si eres comprador de primera vivienda en algunas comunidades (Cataluña, Castilla-La Mancha) aún hay deducciones del 15-20% en IRPF. Para nuestro ejemplo, eso supone ~2.000€/año extra en bolsillo = 20.000€ en 10 años.

Esto reduce la diferencia COMPRA vs ALQUILER a ~313.660€ (en lugar de 333.660€).

4. Plusvalía al vender (impuesto importante)

Si vendes el piso con ganancia (lo compraste a 300.000€ y lo vendes a 365.000€ en 10 años), tienes que pagar:

• Impuesto sobre la plusvalía municipal (incremento del valor catastral): ~3-5% de la ganancia = 1.950€ a 3.250€
• IRPF sobre la ganancia (20% para ganancias inferiores a 600.000€): 13.000€ en nuestro caso
• Comisión agencia inmobiliaria (si no lo vendes privado): 3% = 10.950€
• Notaría y registro de salida: 400€

Costo total de venta: ~28.300€. Eso reduce tu ganancia neta a 36.700€ (de 65.000€ brutos). Tu costo neto final de COMPRA sería 471.120€, no 499.820€.

¿Cuándo comprar es mejor que alquilar? (Los 5 casos reales)

Caso 1: Tienes capital propio ≥50% del precio

Si el piso cuesta 300.000€ pero tienes 150.000€ ahorrados: hipoteca de solo 150.000€, cuota de 721€/mes en lugar de 1.441€. Costo neto de compra baja a ~383.320€. Sigue siendo más caro que alquilar, pero la brecha se cierra significativamente. Si además revalorizas al 3-4% anual, comprar puede salir rentable a 10 años.

Caso 2: Planeas vivir 20+ años en la misma ciudad

La hipoteca se amortiza. A 20 años, tus «gastos» son solo mantenimiento, IBI, comunidad, seguros. El alquiler, en cambio, sigue subiendo. En este horizonte, comprar suele ser más rentable.

Caso 3: Alquilar es más caro que pagar hipoteca (zona con alquileres altos)

En algunas zonas de Barcelona o Bilbao, alquilar un piso de 350.000€ puede costar 1.800-2.000€/mes, mientras que la hipoteca sería 1.650€ (a 3,8% TAE). Aquí comprar empieza a tener sentido financiero incluso a corto plazo. Consulta Fotocasa para comparar precios de venta vs alquiler en tu barrio: si la ratio precio/alquiler es inferior a 250 (es decir, piso de 300.000€ alquilándose a más de 1.200€), comprar es más atractivo.

Caso 4: Necesitas cierta estabilidad o tienes mascotas/particularidades

Financieramente alquilar gana, pero alquilar con perro grande es complicado en España (muchos caseros no permiten). Si vivir en alquiler te genera incertidumbre o restricciones, el «costo» intangible de comprar (tranquilidad, control, sin límite de mascota) puede justificarlo. No es matemática pura, pero es válido.

Caso 5: Recibes herencia o préstamo sin intereses

Capital gratis = reduce dramáticamente el costo neto de compra. Si alguien te presta 100.000€ sin intereses para entrada, tu hipoteca baja a 200.000€, cuota a 961€/mes. Aquí comprar se vuelve muy competitivo.

Herramientas prácticas y donde conseguir datos reales

Para personalizar esta calculadora a tu situación específica:

• Precios de vivienda: Fotocasa.es y Idealista.com (filtra por tu zona exacta y obtén el precio/m² actualizado).
• Precios de alquiler: en las mismas plataformas, busca «alquileres» en tu barrio y haz media ponderada.
• Tipos hipotecarios actuales: Bankinter, IBAN (comparador oficial) o directamente tu banco. Pregunta por TAE real (no solo tipo nominal).
• IBI y comunidad: consulta el Ayuntamiento de tu municipio (web local) o contacta directamente caseros en la zona.
• Calculadora hipotecaria interactiva: muchas entidades ofrecen simuladores. ING y Openbank tienen de las más