Alquilar o comprar piso en España: calculadora y análisis 2025

En 2025, el precio medio del alquiler en España ha superado los 13,5 €/m² según los datos del portal Idealista, mientras que la cuota hipotecaria media para un piso de 90 m² ronda los 950-1.100 € mensuales con el euríbor a 12 meses situado en torno al 2,5% a cierre de 2024. La pregunta de si es mejor alquilar o comprar no tiene una respuesta única: depende del municipio, del horizonte temporal y de la situación financiera personal.

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Este artículo va más allá de los tópicos: incluye una calculadora paso a paso con números reales, una tabla comparativa por ciudades y los criterios exactos que determinan qué opción sale más rentable según tu perfil. No encontrarás aquí frases vacías, sino matemáticas aplicadas al mercado español actual.

function calcularHipoteca(){
var C=parseFloat(document.getElementById(‘ch-capital’).value);
var n=parseInt(document.getElementById(‘ch-anos’).value)*12;
var r=parseFloat(document.getElementById(‘ch-tipo’).value)/100/12;
if(isNaN(C)||isNaN(n)||isNaN(r)||r<=0){return;}
var cuota=C*(r*Math.pow(1+r,n))/(Math.pow(1+r,n)-1);
var totalPag=cuota*n;
var totalInt=totalPag-C;
var fmt=function(v){return v.toLocaleString('es-ES',{minimumFractionDigits:2,maximumFractionDigits:2})+' €';};
document.getElementById('ch-cuota').textContent=fmt(cuota);
document.getElementById('ch-total-int').textContent=fmt(totalInt);
document.getElementById('ch-total-pag').textContent=fmt(totalPag);
document.getElementById('ch-result').style.display='block';
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Cómo calcular el coste real de comprar un piso en 2025

El error más habitual al comparar hipoteca con alquiler es olvidar los costes de entrada y los gastos asociados a la compra. En España, comprar un piso implica desembolsar entre un 10% y un 13% adicional sobre el precio de compraventa antes de firmar. Vamos con un ejemplo completo:

Escenario base: Piso de 90 m² en Madrid por 320.000 €. Hipoteca a 25 años, tipo variable con euríbor (2,5%) + diferencial 0,85% = TIN del 3,35%, TAE aproximada del 3,52%.

Fórmula de la cuota hipotecaria mensual:

La cuota se calcula con la fórmula de amortización francesa:
C = P × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ - 1]
Donde: P = capital prestado (256.000 €), r = tipo mensual (3,35% / 12 = 0,002792), n = número de pagos (25 × 12 = 300).

Aplicando la fórmula:
C = 256.000 × [0,002792 × (1,002792)³⁰⁰] / [(1,002792)³⁰⁰ - 1]
(1,002792)³⁰⁰ ≈ 2,304
C = 256.000 × [0,002792 × 2,304] / [2,304 - 1]
C = 256.000 × 0,006432 / 1,304 ≈ 256.000 × 0,004932 ≈ 1.262 €/mes

A esa cuota hay que sumar seguros obligatorios (hogar ~25 €/mes, vida ~40 €/mes), IBI prorrateado (~70 €/mes en un piso de ese valor en Madrid) y comunidad (~80 €/mes). El coste mensual real asciende a aproximadamente 1.477 €/mes, sin contar posibles derramas.

Coste real del alquiler: lo que no aparece en el anuncio

Alquilar ese mismo piso de 90 m² en Madrid costaría entre 1.600 y 2.000 €/mes según datos del Índice de Precios del Alquiler del Ministerio de Vivienda (2024). Tomemos 1.750 €/mes como valor medio representativo para el ejemplo.

Al alquiler hay que añadir costes ocultos que muchos inquilinos subestiman:

• Seguro del hogar (contenido): 15-20 €/mes obligatorio por contrato en la mayoría de casos.
• Fianza inmovilizada: 2 meses = 3.500 €. Este dinero no genera rentabilidad durante el contrato.
• Comisión de agencia: hasta 1 mensualidad más IVA si se contrata a través de inmobiliaria (ilegal cobrarla al inquilino desde la Ley de Vivienda de 2023, aunque persiste en la práctica en pisos de lujo o situaciones no reguladas).
• Incremento anual: con el IPC limitado al 3% en 2024 y al índice de referencia en 2025, el alquiler sube anualmente.

Para organizar bien tu búsqueda de piso —ya sea para alquilar o comprar— puede serte útil tener a mano una carpeta organizadora de documentos del hogar, especialmente útil para guardar contratos, recibos y justificantes de pago.

Tabla comparativa por ciudades: ¿dónde compensa más alquilar o comprar?

El ratio precio/alquiler (también llamado PER, Price-to-Earnings Ratio inmobiliario) mide cuántos años de alquiler equivalen al precio de compra. Si el PER es inferior a 15, comprar suele ser más rentable a largo plazo. Por encima de 25, alquilar suele ganar la partida salvo que se espere una fuerte revalorización del inmueble.

Fuentes: Idealista Q1 2025, Índice de Precios del Alquiler Ministerio de Vivienda 2024, elaboración propia. Los precios de compra son orientativos para vivienda de segunda mano en ubicaciones intermedias de cada ciudad.

La calculadora definitiva: ¿cuándo comprar sale más rentable que alquilar?

Para determinar el punto de equilibrio, necesitas comparar el coste neto de cada opción en un horizonte temporal definido. El modelo más aceptado entre analistas financieros es el coste de oportunidad ajustado. Aquí te explicamos cómo aplicarlo en 5 pasos:

Paso 1 — Coste total de compra en N años:
Suma cuotas hipotecarias × N × 12, más gastos de entrada, más mantenimiento anual (0,5-1% del valor del inmueble), menos el valor residual estimado del piso al vender.

Paso 2 — Coste total de alquiler en N años:
Suma alquileres pagados (con incremento anual del 3% asumido), más la rentabilidad perdida por no invertir la entrada (los 86.000 € al 4% anual en un fondo indexado generarían ~127.000 € en 10 años).

Paso 3 — Revalorización del inmueble:
El Banco de España estima que el precio de la vivienda subió un 7,5% en 2024. Usa una proyección conservadora del 3-4% anual para tu cálculo.

Paso 4 — Horizonte mínimo de rentabilidad:
Con los datos de Madrid (piso 320.000 €, cuota real 1.477 €/mes vs alquiler 1.750 €/mes), el ahorro mensual de comprar es de 273 €. Pero la entrada supuso 86.000 €. Tiempo de recuperación: 86.000 / 273 = 315 meses ≈ 26 años sin contar revalorización.

Si se incluye revalorización del 4% anual, el piso valdría ~426.000 € en 10 años (plusvalía de 106.000 €). Dividiendo la inversión inicial entre los 10 años: el saldo neto de comprar vence claramente al alquiler a partir del año 7-9 en la mayoría de escenarios urbanos españoles.

Paso 5 — Variables que cambian el resultado:

• Si tienes menos de 86.000 € de entrada disponibles: el banco puede pedir más interés o no conceder hipoteca, lo que inclina la balanza al alquiler.
• Si el euríbor sube al 3,5%: la cuota del ejemplo sube a ~1.380 €/mes.
• Si recibes la deducción autonómica por primera vivienda (vigente en comunidades como Extremadura, Castilla-La Mancha o La Rioja con porcentajes del 7,5-15%): la compra mejora su posición fiscal.
• Si el piso tiene gastos de comunidad altos (+200 €/mes) o requiere reforma inmediata (+30.000 €): retrasa el punto de equilibrio 4-6 años más.

Para hacer tus propios cálculos con mayor comodidad, tener una calculadora financiera científica facilita mucho las operaciones de amortización y valor presente neto sin depender de internet.

Perfil de comprador y perfil de inquilino: ¿cuál eres tú?

No existe una respuesta universal, pero estos perfiles sintetizan cuándo cada opción es la correcta según los datos del mercado español 2025: