⚡ Respuesta rápida — Actualizado Septiembre 2026
El Euríbor ha sido la montaña rusa que más ha afectado a los bolsillos de los hipotecados españoles Recientemente. Desde mínimos históricos negativos en 2021 hasta máximos del 4% en 2024, y en 2026 en un proceso de bajada gradual.
El Euríbor ha sido la montaña rusa que más ha afectado a los bolsillos de los hipotecados españoles Recientemente. Desde mínimos históricos negativos en 2021 hasta máximos del 4% en 2024, y en 2026 en un proceso de bajada gradual. Te explico qué está pasando y qué puedes esperar.
Dónde está el Euríbor en septiembre de 2026
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<>El Euríbor a 12 meses (el índice que usan la mayoría de las hipotecas variables en España) ha bajado significativamente desde los máximos de 2023-2024.
El BCE comenzó a bajar tipos en 2024 y en 2026 los tipos de referencia están en el entorno del 2,5-3%, lo que lleva el Euríbor anual a niveles similares, muy por debajo del máximo de 4,19% de octubre de 2023.
Cómo afecta al pago de tu hipoteca variable
En una hipoteca variable, la cuota se revisa anualmente (generalmente en el mes de contratación o en enero/julio). La cuota se calcula: Euríbor del mes de revisión + diferencial del banco.
Ejemplo: hipoteca de 150.000€ a 25 años, Euríbor + 1%.
- Con Euríbor al 4% (máximo 2023): tipo total 5% → cuota ~877€/mes
- Con Euríbor al 2,5% (2026): tipo total 3,5% → cuota ~750€/mes
- Diferencia: 127€/mes menos, 1.524€/año
Quien tenía hipoteca variable y sufrió las subidas del 2022-2024 está notando ya el alivio en las revisiones de 2025-2026.
¿Seguirá bajando el Euríbor?
Las proyecciones de los principales bancos centrales y analistas en 2026 apuntan a que el BCE podría bajar los tipos hasta el 2-2,5% en los próximos 12-18 meses si la inflación continúa moderándose. Esto llevaría el Euríbor a niveles de 2-2,5%, similares a los de 2015-2019 (aunque muy lejos de los negativos de 2020-2022).
Advertencia: las previsiones de tipos son notoriamente imprecisas. Un repunte de la inflación, un shock energético o una crisis geopolítica pueden cambiar completamente el escenario. No tomes decisiones financieras importantes basadas solo en previsiones de tipos.
¿Ahora conviene pasarse a hipoteca fija?
Esta es la pregunta del millón. Con el Euríbor bajando, los que tienen hipoteca variable están viendo mejorar sus cuotas. Algunos se plantean si aprovechar para pasarse a fija «antes de que pueda volver a subir».
<>El problema: las hipotecas fijas también han bajado con el Euríbor. En 2026, se consiguen hipotecas fijas al 3-3,5% para plazos de 20-30 años.
Si el Euríbor se estabiliza por debajo del 3%, la hipoteca variable puede ser más barata a largo plazo. Si el Euríbor vuelve a subir por encima del 4%, la fija era la decisión correcta.
La pregunta correcta no es qué va a pasar con el Euríbor, sino cuánta incertidumbre puedes asumir. Si una subida futura del Euríbor al 4% afectaría gravemente tu economía familiar, la hipoteca fija tiene valor como seguro aunque seas más cara en expectativa.
La subrogación hipotecaria: ¿conviene en 2026?
La subrogación permite cambiar el banco acreedor de tu hipoteca manteniendo las condiciones del préstamo (o mejorándolas). Con el mercado de hipotecas competitivo, los bancos dan condiciones atractivas para captar hipotecas de otros bancos.
<>Coste de la subrogación: básicamente la tasación (300-500€) más el notario (que en este caso va a cargo del banco según la ley de 2019).
El cliente no paga comisión al banco nuevo ni al antiguo (salvo comisión de desistimiento pactada originalmente, que para hipotecas post-2019 está limitada al 0,25% los primeros 3 años y al 0,15% los siguientes).
Cuándo tiene sentido subrogarse: cuando el diferencial de tu hipoteca actual es superior en 0,5-1 puntos al que puedes conseguir subrogándote. Con los tipos actuales, quien tiene hipotecas variables de Euríbor + 1,5% o más puede mejorar condiciones.
El impacto en la decisión de comprar ahora
Con el Euríbor bajando, el coste de financiación mejora y la cuota hipotecaria para el mismo importe es menor. Esto tiene dos efectos: hace más accesible la compra para quien tenía presupuesto justo, y puede estimular la demanda y presionar los precios al alza en mercados tensos.
Si estás pensando en comprar, el momento de formalizar la hipoteca importa menos que elegir bien el inmueble y las condiciones del préstamo. El mercado de hipotecas en 2026 es competitivo: compara mínimo 3 ofertas antes de decidir.
❓ Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale alquilar vs comprar en España en 2026?
La regla general: si el precio de compra supera 200 veces el alquiler mensual (ratio precio/alquiler > 200), suele ser más rentable alquilar. En Madrid la ratio media es ~350, lo que favorece el alquiler a corto plazo.
¿Qué gastos tiene comprar una vivienda?
Los gastos de compra son aproximadamente el 10-13% del precio: ITP (6-10% según CCAA) o IVA (10% en obra nueva) + notaría (~0,5%) + registro (~0,3%) + gestoría (~500€) + tasación (~400€).
¿Cuáles son los derechos básicos del inquilino en 2026?
El inquilino tiene derecho a: permanecer en el piso al menos 5 años (7 si el arrendador es empresa), actualización de renta solo con el IPC, no ser desahuciado sin orden judicial y que el piso cumpla condiciones de habitabilidad.
📚 Fuentes consultadas y verificadas
- INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV)
El INE publica trimestralmente el Índice de Precios de Vivienda, referencia oficial del mercado inmobiliario español. - Ministerio de Vivienda — Observatorio
El Ministerio de Vivienda publica estadísticas oficiales de precios de alquiler por municipios y CCAA. - Banco de España — Mercado de la vivienda
El Banco de España analiza trimestralmente la situación del mercado hipotecario y residencial español.
Aviso legal: Los precios indicados son orientativos y pueden variar según zona, estado del inmueble y condiciones de mercado. Para datos actualizados de tu municipio, consulta el Ministerio de Vivienda o un agente inmobiliario colegiado.
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