Calculadora de rentabilidad de alquilar piso en España 2025
La rentabilidad de alquilar un piso en España depende de variables concretas: precio de compra, renta mensual, gastos de mantenimiento e impuestos. Un piso de 200.000€ en Madrid con alquiler de 1.200€/mes genera una rentabilidad bruta del 7,2% anual, pero tras descontar gastos operativos cae a 3,5-4,5% neto. Este artículo te muestra exactamente cómo calcularla para tu caso y comparar si comprar o alquilar es más rentable según tu zona.
Encontrarás tablas con escenarios reales de Barcelona, Madrid, Valencia y Sevilla, la fórmula exacta paso a paso, y qué variables pueden cambiar tu decisión final. Los datos están actualizados a marzo 2025 con precios reales del mercado inmobiliario español.
🏦 Calculadora de hipoteca — Cuota mensual exacta
Fórmula de rentabilidad bruta y neta de alquilar un piso
La rentabilidad de una propiedad de alquiler se calcula con esta fórmula:
Rentabilidad bruta anual (%) = (Alquiler mensual × 12 / Precio de compra) × 100
Ejemplo completo paso a paso:
- Precio de compra del piso: 250.000€
- Alquiler mensual: 1.400€
- Alquiler anual: 1.400€ × 12 = 16.800€
- Rentabilidad bruta: (16.800 / 250.000) × 100 = 6,72%
Pero esto es solo la rentabilidad bruta. Para saber la rentabilidad real que recibirás en tu cuenta, debes restar los gastos operativos:
Rentabilidad neta anual (%) = ((Alquiler anual - Gastos) / Precio de compra) × 100
Gastos de explotación típicos en España (2025):
- Impuesto sobre la Renta (IRPF): 19-45% según tu tramo impositivo (el alquiler cuenta como rendimiento del capital inmobiliario)
- Comunidad de propietarios: 100-300€/mes (varía por zona y servicios)
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): 0,4-1,1% anual del valor catastral
- Seguro de hogar: 15-35€/mes (responsabilidad civil del propietario)
- Mantenimiento y reparaciones: 200-400€/año (fontanería, electricidad, pintura)
- Gastos de gestión y limpieza: 50-100€/mes (si los haces tú, no aplica)
- Provisión por vacíos de ocupación: 5-8% anual (imprevistos de desocupación)
Aplicando el cálculo completo al ejemplo anterior:
- Alquiler anual: 16.800€
- IRPF (30% medio): -5.040€
- Comunidad anual (150€/mes): -1.800€
- IBI (0,7%): -1.750€ (sobre valor catastral ~250.000€)
- Seguro anual (25€/mes): -300€
- Mantenimiento y reparaciones: -300€
- Vacío ocupacional (7%): -1.176€
- Total gastos anuales: -10.366€
- Beneficio neto anual: 16.800€ - 10.366€ = 6.434€
- Rentabilidad neta: (6.434 / 250.000) × 100 = 2,57%
Tabla comparativa: rentabilidad por ciudades españolas (marzo 2025)
| Ciudad | Precio medio piso 90m² | Alquiler medio mensual | Rentabilidad bruta | Rentabilidad neta estimada |
|---|---|---|---|---|
| Madrid (zona céntrica) | 380.000€ | 1.650€ | 5,2% | 2,1% |
| Barcelona (zona céntrica) | 420.000€ | 1.700€ | 4,9% | 1,8% |
| Valencia (centro) | 240.000€ | 1.100€ | 5,5% | 2,3% |
| Sevilla (centro) | 210.000€ | 950€ | 5,4% | 2,4% |
| Málaga (zona turística) | 280.000€ | 1.350€ | 5,8% | 2,7% |
| Bilbao (zona céntrica) | 310.000€ | 1.400€ | 5,4% | 2,2% |
Fuente: Datos de Idealista, Fotocasa y portales inmobiliarios españoles actualizados a marzo 2025. Los precios varían según barrio específico y estado de la vivienda.
¿Alquilar o comprar? Análisis según tu perfil de inversor
Alquila si: Tu capital inicial es limitado (menos de 60.000€), esperas que los precios bajen en los próximos 3-5 años, tienes movilidad geográfica o quieres liquidez inmediata. Con 60.000€ de entrada al 20%, puedes comprar un piso de 300.000€ en provincias, pero el riesgo es mayor si necesitas ese dinero urgentemente.
Compra si: Tienes capital suficiente para entrada + costes (notaría, registro: 8-10% del precio), esperas revalorización inmobiliaria en tu zona (Madrid centro: +3-4%/año histórico), o quieres vivienda estable para vivir mientras genera ingresos. El Banco de España estima que en 2025 los precios subirán 2-3% en ciudades de más de 500.000 habitantes.
Caso práctico: inversión de 250.000€ en piso de alquiler
Escenario: Piso en Valencia, 90m², compra con 60.000€ entrada (24%) + 190.000€ hipoteca a 25 años, euríbor 3,5% + diferencial 1,2% = 4,7% TAE.
- Cuota hipotecaria mensual: 1.087€
- Alquiler mensual esperado: 1.100€
- Flujo positivo inicial: 1.100€ - 1.087€ = 13€/mes (casi nulo)
- Gastos operativos (comunidad, IBI, seguro): 250€/mes
- Flujo operativo real: 13€ - 250€ = -237€/mes en rojo
En este escenario típico, no hay flujo positivo mes a mes. La rentabilidad viene de:
- Revalorización inmobiliaria: Si el piso sube 3%/año (7.500€ en año 1), recuperas los gastos negativos.
- Amortización de hipoteca: Año 1 pagas ~8.000€ de intereses y 1.000€ de principal. El principal es tu patrimonio que crece automáticamente.
- Deducción fiscal: Los intereses hipotecarios pueden deducirse en IRPF hasta cierto límite (máximo 15% de la renta anual).
En 25 años, si el piso sube solo un 2% anual medio, pasa de 250.000€ a 409.000€. Tu hipoteca estará pagada. La rentabilidad final es mucho más alta de lo que parece mes a mes.
Simulador paso a paso: calcula tu rentabilidad exacta
Paso 1: Anota el precio de compra del piso que te interesa. Busca en Idealista, Fotocasa o Portalinmobiliario.com el precio medio de la zona.
Paso 2: Consulta el alquiler medio en el mismo portal. Descuenta 10-15% para ser conservador (puede haber meses sin ocupación).
Paso 3: Calcula tus gastos con esta referencia:
- IRPF sobre alquiler: multiplica el alquiler anual por tu tipo impositivo marginal (del 19% al 45% según ingresos totales). Si ganas 30.000€/año + alquiler, usarás tramo 24-30%.
- Comunidad: pregunta directamente al propietario actual o consulta el acta de la última junta.
- IBI: está en el recibo actual del propietario. El nuevo propietario lo recibe en noviembre para pagar en 2025.
- Seguros: cotiza en portales especializados (Rastreator, Bankinter, Allianz) o usa 25€/mes como referencia media.
Paso 4: Aplica la fórmula de rentabilidad neta y compárala con el 2,5-3,5% que esperas de fondos indexados (rendimiento alternativo sin riesgo inmobiliario).
Variables que cambian drásticamente la rentabilidad
Ubicación dentro de la ciudad: Un piso a 500 metros de Sol (Madrid) alquila 1.800€/mes en zona turística. El mismo piso en Carabanchel (5km de distancia) alquila 1.200€. Diferencia: 2% de rentabilidad bruta solo por ubicación.
Tipo de arrendatario: Alquilar a turistas (Airbnb, booking) genera 2.200-2.800€/mes en Madrid, pero con volatilidad y riesgo legal (muchos ayuntamientos lo prohíben). Alquilar a residentes: 1.400-1.600€, pero más estable y legal.
Estado del piso: Un piso que requiere reforma vale 40% menos de entrada, pero después genera alquiler igual. Si compras por 150.000€ (necesitando 20.000€ reforma), y alquila igual que otros por 900€, tu rentabilidad bruta es (10.800/150.000) = 7,2% vs. 5,4% en pisos sin reformar. Pero el riesgo de costes ocultos es mayor.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable alquilar un piso en España en 2025?
Depende de la zona. Ciudades como Valencia y Sevilla ofrecen rentabilidad neta de 2,3-2,4% tras gastos e impuestos. Madrid y Barcelona rondan 1,8-2,1%. Estos rendimientos son bajos comparados con hace 5 años (3,5-4% eran comunes). Si buscas rentabilidad pura, fondos indexados de renta variable (5-7% anual histórico) pueden ser más atractivos. La ventaja inmobiliaria es el apalancamiento (invertir poco capital) y la revalorización a largo plazo.
¿Qué costes tributarios tiene alquilar un piso?
El alquiler tributa como rendimiento del capital inmobiliario en IRPF a tu tipo marginal (19-45%). Además pagas IBI (0,4-1,1% del valor catastral anual), que es un impuesto municipal sobre la propiedad. Las reparaciones y gastos operativos son deducibles de la base imponible. La deducción por hipoteca está limitada al 15% de la renta anual y solo si la compraste antes de 2013 o es tu vivienda habitual.
¿Es mejor comprar con hipoteca o esperando ahorrar todo el dinero?
Comprar con hipoteca es mejor si esperas revalorización inmobiliaria del 2%+ anual. Con 60.000€ de entrada compras un piso de 250.000€. Si sube 3%/año (7.500€) ganas más que si esos 60.000€ estuvieran en depósito al 3,5% (2.100€). La hipoteca actual al 4,7% TAE es cara, pero sigues ganando más con revalorización. Si crees que los precios caerán, es mejor esperar o no comprar.
¿Cuánto tiempo tarda en recuperar la inversión de comprar para alquilar?
Entre 25-35 años con flujos mensuales. Pero la hipoteca se paga en 25